Requisitos para Licencia de Construcción

En ocasiones decidimos efectuar reparaciones menores en casa como remodelar los baños o cambiar los pisos, para las cuales no se requiere ningún permiso del municipio. Pero cuando la obra es de mayor envergadura, como demoler o ampliar espacios sí es necesario tramitar una licencia de construcción. Este documento es emitido por la Curaduría Urbana local y para el cual se deben cumplir con ciertos requerimientos. Entérate a continuación de cuáles son los Requisitos para Licencia de Construcción.

Pasos y Requisitos para Licencia de Construcción

Todo plan de ordenamiento del territorio está basado en los principios de preminencia del interés colectivo sobre el individual, el reparto justo de cargas y beneficios y la misión ecológica y social de la propiedad. Por ello cuando se planifica un proyecto de construcción,  ya sea para remodelar, ampliar, adecuar, modificar, demoler, reconstruir o reforzar una estructura se requiere de una autorización previa o de un permiso de construcción emitido por la Curaduría Urbana o la autoridad correspondiente de cada municipio.

La emisión de la licencia o permiso de construcción incorpora la certificación de utilización del suelo y el cumplimiento de las regulaciones estipuladas por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Dicha licencia se  puede modificar o prorrogar, pudiendo su modificación implicar cambios urbanísticos o estructurales y su prorroga puede extender su vigencia.

¿Qué es la Licencia de Construcción?

Es la autorización preliminar para el desarrollo de edificaciones, áreas de transito y zonas comunales en uno o varios predios, conforme a lo previsto en el POT. Es el permiso otorgado por un organismo distrital o municipal para el desarrollo de una edificación o una construcción, la cual debe estar regida por las regulaciones de uso que concede dicha autorización. Las curadurías y las oficinas de planeación son los organismos responsables de expedir los correspondientes permisos de construcción.

Tipos de Licencia de Construcción

Los tipos de licencia de construcción se califican de acuerdo a la naturaleza de la obra a acometer, entre ellas se encuentran las siguientes:

Obra Nueva

Es el permiso para ejecutar obras de edificación en terrenos sin construcción, o cuya área se encuentre libre por motivos de demolición total.

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Ampliación

Es el permiso para aumentar el área construida de una edificación ya existente, entendiendo por área construida la parte edificada que compete a la sumatoria de las superficies de los pisos, sin incluir azoteas y áreas descubiertas o sin techo.

Adecuación

Es el permiso para modificar el uso de una edificación o alguna parte de ella, lo que garantiza la permanencia total o parcial del inmueble original.

Modificación

Es el permiso para cambiar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación ya existente, sin aumentar su área bajo construcción.

Restauración

Es el permiso para llevar a cabo las obras para restaurar y adaptar un inmueble o parte del mismo, con la finalidad  de preservar y mostrar su importancia estética, histórica y simbólica.

Reforzamiento Estructural

Es el permiso para intervenir o fortalecer la estructura de uno o varios inmuebles, con el propósito de adecuarlos a niveles apropiados de seguridad sismorresistente conforme a los requerimientos de la Ley 400 de 1997.

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Demolición

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Es el permiso para demoler de forma total o parcial una o varias construcciones existentes en uno o varios terrenos y deberá ser concedido de forma simultánea con cualquier otro tipo de licencia construcción. No se requerirá de este permiso cuando se refiera a proyectos de renovación urbana, cuando se cumpla alguna orden judicial o administrativa, o se ejecuten obras de infraestructura vial o de servicios públicos domiciliarios como parte del POT.

Reconstrucción

Es el permiso que se concede para de nuevo construir edificaciones que ya tenían licencia o con acto de reconocimiento y que fueron dañadas por la algún acontecimiento trágico. Este tipo de licencia solo permite que se reconstruya la edificación de acuerdo a las mismas condiciones autorizadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones.

Cerramiento

Es el permiso para encerrar de forma perenne un terreno de propiedad privada. » Artículo 2° Decreto 1197 de 2016.

Requerimientos Preliminares

A continuación se señalan algunos requerimientos que se deben satisfacer en cuanto al personal profesional y los estudios previos a la obra, debiendo estos ser formalizados antes de solicitar la licencia de construcción:

  • Se ha de confirmar ante el Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares (CPNAA) que los profesionales en arquitectura e ingeniería contratados se encuentren registrados como tales, ya que ellos han de garantizar que los estudios de suelo y el diseño estructural sigan los estándares apropiados para las edificaciones. Es primordial contar con un profesional con experiencia en trámites ante la curaduría.
  • Se ha de buscar información oficial vinculada con las regulaciones correspondientes a la localización del terreno en el cual se ejecutará la licencia de construcción. Ella deberá ser solicitada directamente en la curaduría o en la oficina de planificación respectiva o por vía electrónica.
  • El profesional en arquitectura deberá realizar un levantamiento arquitectónico de lo que se desea construir.
  • Un profesional en ingeniería geotecnista deberá realizar el correspondiente estudio de los suelos del terreno sobre el cual se pretende ejecutar la obra.
  • Se ha de contar con un Ingeniero Calculista para realizar el reforzamiento estructural o la ingeniería del predio.
  • La totalidad de estos estudios se deben consignar ante la Curaduría Urbana, adjuntado la documentación jurídica correspondiente para que este organismo evalúe y estudie el proyecto que se pretende ejecutar.

Procedimiento para la Solicitud de la Licencia de Construcción

Conforme a las consultas realizadas ante algunas curadurías, el procedimiento para solicitar la licencia de construcción debe seguir los siguientes pasos:

  • Consignar ante la curaduría u oficina de planeación correspondiente los documentos solicitados de acuerdo al tipo de construcción, pudiendo ser presentados por el propietario o por un tercero con autorización.
  • Tras cinco días hábiles, el organismo responsable de expedir la licencia, procederá a instalar el aviso de color amarillo, como señal de que la correspondiente licencia se está tramitando.
  • El proceso de verificación de la documentación y la publicación del informe de observaciones, puede tomar un tiempo de 20 a 45 días hábiles ya que ello depende del tipo de construcción.
  • Para cualquier modificación el solicitante dispone de 30 días hábiles, prorrogables por 15 días más.
  • La verificación de los cambios y la expedición de la licencia es responsabilidad de la curaduría.
  • En la obra en ejecución se ha de instalar un aviso blanco, como evidencia de contar con la autorización o permiso de construcción emitido por la curaduría.
  • Las licencias de construcción suelen tener vigencia de 24 meses, pudiendo extenderse por 12 meses adicionales.

Para la obtención de la licencia de construcción se han de pagar ciertos impuestos, para tal fin y para ser consultados por el público en general, las curadurías han dispuesto de simuladores en sus páginas web para el cálculo de los gastos procesales de acuerdo al tipo de construcción y el inmueble.

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La curaduría urbana o el organismo encargado de verificar, tramitar y emitir las licencias, será el que analice el proyecto considerado en la solicitud, bajo criterios legales, urbanísticos, arquitectónicos y cumpliendo el Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente (NSR-10), con el propósito de verificar que el proyecto sigue la normativa urbanística y de construcción vigente.

La revisión del proyecto se inicia al día siguiente de efectuarse la solicitud, pero el tiempo oficial empieza a ser contado toda vez que la solicitud haya sido recibida de forma oficial y correcta y tras ser solventadas las observaciones surgidas de la revisión.

Requisitos para la Licencia de Construcción

Los siguientes son los requisitos básicos que se exigen para la obtención de la Licencia de Construcción:

  • El Formulario Único Nacional de solicitud de licencia debidamente completado.
  • Fotocopia del Certificado de Tradición y Libertad del inmueble o los inmuebles por los cuales se hace la solicitud, cuya fecha de emisión tenga antigüedad de hasta un mes previo a la fecha de la solicitud. Mientras el predio no haya sido disgregado se podrá consignar el Certificado del predio de mayor tamaño.
  • Fotocopia del documento de identidad del solicitante de ser persona natural, o certificado de existencia y representación legal, con fecha de expedición de hasta un mes de antigüedad de ser persona jurídica.
  • Poder notariado u otorgado por juez de la república, al operar por medio de un apoderado o mandatario, con la respectiva identificación personal.
  • Fotocopia del documento o declaración del impuesto predial del último año relativa al inmueble o a los inmuebles referidos en la solicitud, donde aparezca la identificación alfanumérica o identificación del predio (no se exigirá al existir otro documento oficial en el cual se pueda establecer la dirección del predio).
  • Un listado de las direcciones de los predios vecinos al proyecto referido en la solicitud.
  • Fotocopia del registro profesional de los arquitectos que participan en la gestión de licencia y fotocopias de las certificaciones que acrediten su experiencia, para los trámites que así lo demanden.

Asimismo existe toda una serie de documentos adicionales que igualmente suelen ser exigidos y cuya naturaleza depende del tipo de licencia de construcción solicitada. Entre ellos se encuentran:

  • Memoria de los cálculos y diseños estructurales.
  • Memorias de diseño de los elementos no estructurales.
  • Estudios geotécnicos y de suelos.
  • Planos estructurales del proyecto.
  • El proyecto arquitectónico, elaborado de conformidad con las normas urbanísticas y de edificabilidad vigentes al momento de la solicitud.

¿Cuándo se Requiere Licencia de Construcción?

De acuerdo al POT, todo municipio colombiano cuenta con factores y variables propias bajo los cuales se construyen o modifican edificaciones urbanas y/o rurales. Por ello cuando se planifica un proyecto de construcción, ya sea una obra nueva, o una ya existente que se pretende ampliar, remodelar, modificar, adecuar, reconstruir, demoler o reforzar estructuralmente, se exige de la licencia de construcción que emite la curaduría urbana u otra autoridad competente del municipio.

En dicho permiso usualmente están incluidas la certificación de utilización del suelo y la garantía de que se cumplen con las normativas dispuestas en el POT. Esta licencia de autorización para el desarrollo de edificaciones con usos específicos, no es requerido en casos de reparación menor o locales de una propiedad, esto es, para remodelar ambientes como baños y cocinas, reemplazo de pisos, arreglo de tuberías eléctricas, de gas y de agua, así como para la aplicación de pintura en el interior del inmueble.

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¿En Cuánto Tiempo se Tramita la Licencia de Construcción?

Dicha gestión suele tomar alrededor de 45 días hábiles, contados desde la radicación del proyecto en legal y debida forma, de acuerdo al Decreto Nacional 1077/2015 y 1203/2017. Ese es el tiempo que las Curadurías se toman para pronunciarse sobre toda solicitud de no surgir algún requerimiento adicional resultante de la revisión de la documentación consignada.

Tras la revisión a nivel técnico, legal, estructural, urbanístico y arquitectónico del proyecto, se levantaría, de ser el caso, un acta con las observaciones, la cual será notificada al solicitante para que ejecute las correcciones o aclaraciones recomendadas y proporciones los documentos extras que debe suministrar para decidir sobre la solicitud.

El solicitante dispondrá de hasta treinta (30) días hábiles para responder a dicho requerimiento, plazo que podrá ser extendido, a solicitud de parte, hasta por quince (15) días hábiles. A lo largo de este plazo suele suspenderse el término para la emisión de la licencia. Tras ese tiempo de no cumplirse la totalidad de observaciones, la Curaduría da por terminado el trámite. De enmendarse las correcciones solicitadas dentro de los términos previstos y pagado los distintos tributos, la Curaduría procederá a expedir la correspondiente licencia y su notificación.

En vista de lo anterior, en promedio la expedición de la licencia de construcción puede tomar en promedio de 3 a 5 meses. No obstante, el contratista tiene la responsabilidad con el contratante de actuar rápida y eficazmente en la ejecución de todos aquellos actos que conlleven a la más pronta aprobación de la licencia.

Riesgos de Construir sin Licencia

Cuando se toma la decisión de construir una edificación sin la licencia que emite la curaduría municipal, se corren los siguientes riesgos:

  • Técnico. La construcción suele presentar un elevado riesgo en su nivel de resistencia sísmica. Inclusive podría colapsar mientras se ejecuta la obra. Usualmente son edificaciones faltas de diseño profesional y no disponen de conceptos estructurales y arquitectónicos. Únicamente cuentan con el aval de conocimientos empíricos.
  • Sanciones legales. Pueden ir desde una sanción económica hasta la misma demolición de la obra, pudiendo resultar entonces más costoso que la gestión de la licencia.
  • Valorización del predio. Este valor no se puede estimar hasta que no sea una construcción legal, ya que se calcula al cumplir con el requisito de expedición de la licencia de construcción.
  • Incumplimiento de las normas urbanísticas del POT. En lo referente a los planes de desarrollo por áreas y las regulaciones de planeación, como aislamientos, alturas, índice de ocupación, etc., lo cual igualmente es objeto de sanción.
  • Pérdida de tiempo.  Cuando las autoridades realizan inspecciones a la construcción, ésta puede ser detenida por incumplimiento de las normas, quedando en dicho hasta que se resuelva el proceso legal, lo cual puede tomar años.
  • Evasión de Impuestos. Una edificación ilegal administrativa significa una evasión de impuestos predial, lo cual asimismo genera multas y sanciones.

Lo más recomendable a la hora de planear una construcción es recolectar la documentación que se exige según el tipo de construcción, así como asesorarse con los profesionales del área.

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