Edificabilidad de una Parcela en España

Cuando se hace la compra de un terreno en España se deben hacer varios estudios para ver si cumple con ciertas condiciones, pero ¿Cómo saber la Edificabilidad de una Parcela en España?, que tipo de terreno tiene, que casa se debe construir, toda la información sobre este tema se la vamos a dar en este artículo el cual le invitamos a leer.

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¿Cómo saber la Edificabilidad de una Parcela en España?

La edificabilidad es la cantidad de metros cuadrados de techo que se pueden construir en una cantidad determinada de metros cuadrados de suelo. Esta cantidad se determina con la finalidad de construir un solar o una vivienda de varias plantas. En este sentido se debe hablar de dos tipos de edificabilidad: la bruta o zonal y la neta, aunque ambas están reglamentadas de acuerdo a las normativas municipales o regionales de España.

Se habla de una edificabilidad bruta o zonal cuando se hace referencia a un contorno de ordenamiento urbanístico, es decir un suelo en donde en un futuro se puede hacer la construcción de una urbanización. Este a la vez se clasifica en urbanizable sectorizado y urbanizable no sectorizado, la diferencia entre ellos dependerá en el tipo de suelo que será objeto de la urbanización.

La edificabilidad neta es la que hace referencia a los solares edificables que tienen una forma de ordenación más detallada y con condiciones especiales de edificación. Este sería una manera de edificar los solares en regímenes urbanos de la ciudad. La clasificación de un suelo como urbanizable se establece en si este se encuentra cerca de un área que ya esté urbanizada y que disponga de los servicios básicos propios de este suelo: acceso rodado, agua, saneamiento y energía eléctrica.

Cuando se conoce bien qué tipo de edificabilidad de vivienda se quiere hacer es cuando se conoce la edificabilidad de una parcela. Este proceso se comienza en el Ayuntamiento de cada localidad, pidiendo que se emita una cédula urbanística para la parcela. En este documento se reúnen todo los datos del terreno lo que incluye la cédula de edificabilidad, la cual se mide en un porcentaje de metros cuadrados por cada metro que tenga el suelo.

Si una parcela tiene una edificabilidad de 0.7 metros cuadrados de suela quiere decir que el 70% de todo el suelo es posible de edificarse aunque sea en una sola planta de edificación (edificación de un solo piso o nivel).

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Ejemplo de Cálculo de Edificabilidad

Este cálculo puede hacerlo la propia persona porque es bastante sencillo de calcular, por ejemplo si usted quiere saber el porcentaje a edificar debe saber en dónde está ubicada la parcela y tener la información de catastro del terreno, la referencia catastral, clase de suelo, número de planta, superficie del suelo y su uso.

En este caso tenemos como ejemplo un terreno con suelos urbanos y residenciales, con una superficie de 375 metros cuadrados y con un área de construcción de 4 plantas. De acuerdo al artículo 12.3.9 del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla que trata sobre la edificabilidad y la densidad máxima se establece en los metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo. Para edificaciones de diferentes plantas se establecen la siguiente ordenación:

  • 3 plantas 2,40 mts2/mts2
  • 4 plantas 3,20 mts2/mts2
  • 5 plantas 4,00 mts2/mts2
  • 6 o más plantas 4,80 mts2/mts2

La edificabilidad de una vivienda de 4 plantas queda establecida entonces en 3,20, este valor se debe multiplicar por la superficie del suelo (375 X 3,20) lo que da un total de 1200 metros cuadrados para la construcción.

Factores que influyen en la Edificabilidad

Son diversos los factores que influyen en la edificabilidad de un terreno o parcela, el primero de ellos es la ubicación de la misma, se toma en consideración que aquellos terrenos que se encuentren más cera de zonas urbanas tienen mayor porcentaje de edificabilidad que otros. Porque cuentan con un tejido urbanizable consolidado y denso que puede permitir construir en mayor cantidad.

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Si el terreno se encuentra en una zona más alejada de las urbanizaciones y más cerca del campo, la edificabilidad será baja. De igual manera si los suelos son rústicos, estos pueden ser un poco más generosos, no se podría tener una edificabilidad muy grande pero si permiten la construcción de una vivienda sólida y grande, el único obstáculo que puede presentar es que le coloquen alguna calificación especial que no permita la construcción en ella.

Otro factor que influye son las normas regionales o municipales que tengan sobre la edificabilidad de un terreno, por eso antes de comenzar una construcción debe estar bien informado sobre este tema para que no tenga inconvenientes con las autoridades municipales o regionales.

Usos que se Admiten por Planeamiento: El valor de una edificación varía de acuerdo al uso que se le destine, en este caso no se hace referencia al valor del techo, este puede abarcar usos para vivienda, industria o equipamiento privado.

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Condiciones de la Edificación: Aunque no suelen ser tan importes como la ubicación o el uso se considera que este factor está inmerso dentro de los factores anteriores, dos terrenos diferentes pueden tener la misma edificabilidad, un mismo uso y localizarse en lugares similares de una ciudad, pero su valor puede ser diferente, dependiendo de la calidad de las condiciones en que se haga la edificación, si es una manzana cerrada o un edificio que se encuentre aislado con jardines.

En estas condiciones se toman en cuenta tres sistemas básicos, que son  las alineaciones por calle, la edificación aislada en parcela y la definición volumétrica. Las edificaciones tienen una pauta común que debe ocupan un ancho total del solar en el frente de una calle, que es lo que hace característico un espacio urbano.

Este sistema de tejidos se originó en la Edad Media cuando las construcciones se hacían por agregación de edificaciones, con el tiempo este sistema avanzó a los trazados de nuevas calles y la nueva ordenación de tejidos partiendo de una lógica geométrica. En estos lineamientos también se encuentran los factores de las alineaciones de la calle y de la edificación, la altura reguladora, la profundidad edificable y el retranqueo.

El retranqueo es de mucha importancia porque estable el limite o distancia mínima y máxima que debe quedar dentro de los límites de las parcelas, y que hacen la suposición del espacio que se toma en cuenta para establecer el tamaño y la posición de la vivienda dentro de la parcela.

¿Qué es el Fondo Edificable?

Es la distancia mayor, que se obtiene de acuerdo a la perpendicularidad con la alineación exterior u oficial y que sirve para establecer la superficie que se puede ocupar en una parcela. Estas se miden por lo general en base a 12, 16 o 22 metros hacia el interior de la parcela desde donde se encuentra la alineación oficial, para establecer la línea de edificación forzosa. Con ella se establece cuál es la superficie que ocupará la parcela.

Diferencia entre Edificabilidad y Ocupación de Terreno

La edificabilidad hace referencia a la cantidad de metros cuadrados que se pueden edificar contando todas las plantas que se desean o se permiten construir y que van relacionadas con respecto a la superficie total del solar o la parcela. En tanto que la ocupación del terreno es solamente el porcentaje de la parcela que se puede ocupar con una vivienda, esta se expresan todas en metros cuadrados en relación con el suelo que se ocupa.

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Parámetros Urbanísticos

Los parámetros urbanísticos están establecidos en la parcelación, la ocupación, distancias a los límites, vallas, edificación máxima y las edificaciones auxiliares. La edificabilidad no es una ciencia exacta por lo que en ocasiones surgen las edificaciones híbridas que tienen varios sistemas diferentes de construcción, pero que cumplen a cabalidad con las normativas municipales y regionales sobre el terreno.

La parcelación: las dimensiones y formas de la parcela son parte fundamental del carácter del tejido, la ordenación es la que establece las condiciones en que las parcelas se consideran edificables y que se establecen en superficie mínima y fachada mínima de uso frecuente. Para evitar la construcción de edificios muy grandes se obliga a hacer una fragmentación de la parcela para construir varios edificios o unidades.

Ocupación: está definido como el porcentaje de la parcela que se puede ocupar por un edificio para dejar una parte de la parcela libre y establecer los límites de la ocupación que no tienen volumen rasante que se establecen con los sótanos, piscinas o áreas con pavimento. En ocasiones este concepto se confunde con el de edificabilidad, pero este último solamente hace referencia al terreno.

Diferenciación de Límites: son las zonas que hacen la señalización del perímetro o alrededor de la parcela, y que se consideran que no pueden ser objeto de invasión por ninguna edificación, para que ésta pueda quedar aislada. Cuando se hace referencia a parcelas aisladas esta franja debe tener un mínimo de tres metros o hasta 5 metros entre la fachada, la calle y el fondo de la parcela. En sistemas de alineación en calle de zonas urbanas, esta se establece entre la alineación de la calle y la de los vecinos por lo que la distancia suele ser mínima.

Vallas: la valla de una parcela es la identificación, en este sentido las normas municipales o regionales pueden establecer que las vallas sean opacas o trasparentes, tener cierta altura y elaboradas con ciertos materiales.

Edificación Máxima y Volúmenes Auxiliares: el primer término hace referencia a los límites que se establecen para evitar que se hagan construcciones muy grandes que hacer que se pierda la homogeneidad del tejido o parcelamiento. El segundo son extensiones independientes que se pueden construir y que se hacen necesarias para la vivienda pero no forman parte de la misma.

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