Cómo solicitar un Certificado de Prescripción Urbanística

Al realizar una obra sin permisos, es posible que el Ayuntamiento ejerza acciones legales en un lapso de tiempo establecido por las normativas vigentes. Cuando este tiempo expira no se podrá ejercer procedimiento y usted debe tramitar un documento que acredite que está libre de consecuencias legales. Hoy le indicamos cómo solicitar un Certificado de Prescripción Urbanística de la manera más fácil.

 CÓMO SOLICITAR UN CERTIFICADO DE PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Certificado de Prescripción Urbanística

En muchas comunidades españolas es común que ciertas construcciones se realicen sin los permisos o licencias correspondientes. En este tipo de situaciones las autoridades que regulan este tema, sea el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma en su defecto tienen la potestad de iniciar un procedimiento para aplicar las sanciones correspondientes. Las mismas pueden ser desde una multa o sanción económica, hasta la orden de demolición de la obra.

Pero cada comunidad autónoma tiene un lapso de tiempo para dar seguimiento y castigo a las obras que realizadas sin los permisos correspondientes y si en este plazo no se procede a sancionar, luego del mismo las autoridades, en este caso el Ayuntamiento quedara incapacitado para aplicar las sanciones legales.

Por lo tanto, los interesados deben comprobar que dicha obra fue completada hace años atrás, es decir que el tiempo de sanción a prescrito y obtener el documento que lo acredita. Ciertamente lo más complicado es que quien realizó las obras debe llevar a cabo este trámite.

El documento mencionado anteriormente se conoce como Certificado de Prescripción de Obras y nos permite dejar constancia oficial de que esta se culminó en un número específico de años y ya no es objeto de algún tipo de expediente de disciplina urbanística.

Pero, ¿cómo solicitar un Certificado de Prescripción Urbanística? El certificado de prescripción lo expide el Ayuntamiento, cuando el interesado lo solicita y tiene los requisitos probatorios requeridos. El ente no elabora o emite estos documentos por su cuenta, sin previa solicitud.

¿Cuál es la utilidad de un Certificado de Prescripción de Obras?

Este documento es de gran utilidad, pues es el reconocimiento por parte de los organismos oficiales de la prescripción de una obra y será requerido si el Ayuntamiento decide iniciar un procedimiento de disciplina urbanística contra esta.

En el caso de no poseer este documento siempre está expuesto al seguimiento e intento de sanción por parte del Ayuntamiento, aunque el mismo se anule posteriormente porque se compruebe que las obras han prescrito.

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Por lo tanto y para evitar la posibilidad latente de seguimiento y sanciones oficiales, es recomendable saber cómo solicitar un Certificado de Prescripción Urbanística y poner manos a la obra para tramitarlo.

 CÓMO SOLICITAR UN CERTIFICADO DE PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Además, las obras sin permisos y licencias, jurídicamente no existe por lo que es imposible solicitar préstamos para remodelar o hipotecar, sumado a que sus posibilidades de vender son mínimas, porque los compradores no desean propiedades que pueden tener problemas legales en el futuro.

Ciertamente una parte considerable de edificaciones en tierras españolas, son realizadas de forma ilegal a los ojos de la administración, porque fueron viviendas construidas con el paso de los años y según las posibilidades económicas de cada propietario, que en muchos casos desconocían todo el papeleo y los permisos requeridos para esto.

En otros casos, la administración del momento no pudo proporcionar los permisos y recursos necesarios para que fueran construidas legalmente, con su respectiva licencia de obra y control técnico.

Cualquiera sea el caso, en actualidad el ente oficial ofrece los medios para legalizar dichas construcciones y reconocer su existencia y antigüedad. Así los propietarios interesados pueden investigar cómo solicitar un Certificado de Prescripción Urbanística y tener este documento tan necesario e importante para considerar la edificación como legal.

Para resumir, existen varias razones por las que tramitar y poseer el Certificado de prescripción urbanística de una construcción es tan importante:

  • Facilita el registro de la propiedad, para hipotecar, vender o usar como garantía si así lo deseamos.
  • Evita posibles sanciones urbanísticas de las administraciones en turno, por lo que se puede considerar como una protección para este.
  • Es posible gestionar créditos y beneficios para modificaciones futuras, ampliaciones, rehabilitaciones, entre otras cosas.
  • Es necesario para otros trámites administrativos municipales, tales como licencias de obra menor, subvenciones, etc.

Requisitos necesarios para obtener el certificado de prescripción urbanística

Como suele ocurrir con cualquier trámite legal, es necesario saber cómo solicitar un Certificado de Prescripción Urbanística y evitar perder tiempo y dinero. Comience por recopilar ciertos documentos y requisitos para poder gestionarlo eficientemente, estos incluyen:

  • Ser el dueño titular del terreno donde fue construida la edificación.
  • La construcción debe estar culminada, incluso con los acabados incluidos, desde hace más de cuatro años. En este caso existen ciertas excepciones, pero eso lo evalúa y decide el Ayuntamiento.
  • Estar de alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Certificado descriptivo de inmueble y su antigüedad. El mismo debe ser elaborado por un arquitecto, además de visado por el respectivo colegio profesional.

¿Es obligatorio presentar la solicitud de la prescripción en el ayuntamiento para escriturar?

Se puede escriturar la edificación con un notario y no requiere presentar la solicitud de prescripción. No obstante, los documentos solicitados en ambos casos son los mismos y los aranceles en el Ayuntamiento mucho más económicos, así que le recomendamos tramitar los requisitos necesarios y solicitar formalmente las escrituras en el ente oficial. Este tipo de documentos emitidos por el Ayuntamiento suelen ofrecer cierta seguridad jurídica frente a la administración de turno.

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¿Qué es el Certificado descriptivo y antigüedad de la edificación?

Este certificado como se especificó anteriormente debe ser redactado por un arquitecto y visado en el colegio de esta área. En muchos casos cada Ayuntamiento solicita la documentación que crea conveniente y puede variar de una zona a otra, pero este certificado siempre debe ser elaborado de la misma forma, incluyendo los siguientes datos:

Memoria

  • Descripción del inmueble
  • Antigüedad del inmueble y fecha exacta de su terminación.
  • Justificación de la prescripción urbanística de esa construcción.
  • Superficies útiles que se elaboraron en cada planta de la estructura.
  • Registro fotográfico de las fachadas, medianeras y cubiertas de la edificación.

Planos

Deben ser entregado los planos de:

  • Situación de acuerdo a las regulaciones vigente de ese municipio.
  • Emplazamiento de dicha estructura y edificaciones colindantes.
  • Distribución de todas las plantas, acotados y con superficies.
  • Alzados de las fachadas
  • Sección representativa de dicha construcción.

Documentación

  • Documento nacional de identidad y número de identificación fiscal (DNI/NIF) del propietario o su representante legal.
  • Título o escritura de propiedad del terreno donde se encuentra la estructura.
  • Documento que acredita el alta y solvencia del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Autoridades encargadas

El Reino de España tiene tres niveles de poderes de administración y gobierno. El poder estatal, autonómico o Comunidad Autónoma y el local conocido como Ayuntamiento. Cada uno de ellos investido de competencias en las materias de la construcción de acuerdo a su poder e injerencia.

El Estado es competente en materia de titularidad y demás derechos de propiedad y también en los registros públicos, como el catastro, sus reglas y efectos.

La Comunidad Autónoma es competente para organizar la planificación y la política urbanística, entre los actos de gobierno que le competen, el más importante se llama Ley del Suelo y los planes generales de la región.

Finalmente, el Ayuntamiento aprueba la normativa local, la más importante de las cuales es el Plan General Urbanístico o Plan general de Ordenación Urbana también conocido como PGOU, de toda la ciudad.

Infracciones

Las infracciones urbanísticas consisten básicamente en una acción u omisión de algún tramite, documento, permiso o legislación que incumple lo dispuesto en el Ordenamiento Urbanístico vigente.

Las infracciones son motivo de sanciones, multas e indemnización por daños y perjuicios de parte de los responsables. Incluso una infracción urbanística puede provocar la demolición de la construcción para retornar a la legalidad, que dispone la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

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Tipos de infracción

Las infracciones urbanísticas en tierras españolas y de acuerdo a las leyes vigentes se dividen en dos tipos de acuerdo a la gravedad del error o ilegalidad cometida:

1-Infracciones urbanísticas graves, estas definen las conductas en parcelaciones expuestas a continuación:

  • Uso del suelo.
  • Altura.
  • Volumen
  • Condición y situación de las edificaciones
  • Ocupación permitida de las parcelas.
  • Parcelación urbanística en suelo no urbanizable.
  • Obras urbanísticas sin aprobación del plan y proyecto.

2-Infracciones leves, todas aquellas que no están en la categoría anterior.

¿Se requiere de un permiso oficial para el uso de terrenos o edificios?

La legislación establece que cada propiedad o área tiene un tipo de uso adecuado, algo que debe ser de conocimiento público. La información sobre el tema está en el plan urbano general local (PGOU) que dispone todo en relación a la materia y que puede verificar en el ayuntamiento, algunos lo exhiben en sus sitios web.

Usos de las tierras

La normativa que regulan el uso de las tierras son diferentes dependiendo de la ubicación de las mismas. Todo depende si se encuentran en zonas urbanas o en zonas rurales.

  • Áreas urbanas

En estas áreas los terrenos tienen usos públicos o comunitarios, algunos se disponen como áreas verdes, otros de uso sanitario, deportivo y comercial. Tiene además usos privados, que comprenden el residencial, comercial e industrial.

Para un edificio nuevo, como explicamos anteriormente, la licencia de primera ocupación permite al propietario dar uso a la propiedad y contratar a los proveedores de servicios públicos, como agua, electricidad, etc.

Esto es suficiente para uso residencial, pero en el caso de locales comerciales o industriales, se requieren diferentes permisos según el tipo de uso o actividad prevista: licencia primera utilización o licencia de apertura de actividad. Es necesario tramitar un permiso para cambiar el uso del edificio y en algunos casos incluso para el cambio de uso de una parte del edificio.

  • Áreas rurales

Estas tierras tienen como único uso autorizado las actividades agrícolas, forestales y ganaderas. No se conceden permisos de construcción, solo en caso de que esta estructura sea para complementar y desarrollar las actividades de dicha área. Es importante saber que todo lo relacionado a esta área está bajo la responsabilidad del Ayuntamiento, en su defecto en la Comunidad Autónoma.

Queda prohibido el uso de este tipo de tierras en edificios u otros complejos urbanísticos, pues la tierra rural no se podía emplear para actividades no rurales.

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