Cómo comprar una casa en Colombia: Consejos claves

Estás a punto de realizar uno de los sueños más grandes de tu vida, adquirir una casa, pero al mismo tiempo es una de las decisiones que requiere más planeación. Por esa razón, quédate con nosotros y descubre cómo comprar una casa en Colombia de la manera más inteligente.

Cómo comprar una casa en Colombia

Comprar vivienda en Colombia

Para tomar la decisión de adquirir una vivienda en Colombia, debes al menos revisar una serie de condiciones que te permitirán tomar la mejor decisión, estas son:

Elabora un presupuesto

Puede que no conozcas el concepto, pero un presupuesto no es más que el cálculo de tus ingresos y gastos mensuales. A través de una hoja de cálculo de Excel, podrás ver cuánto ganan en conjunto tú y tu núcleo familiar y a cuánto ascienden los gastos recurrentes (Alimentación, servicios, vestido y calzado, salud, entretenimiento entre otros).

Una vez que calcules esto, podrás estimar si mensualmente queda un monto excedente. Este se obtiene de sumar tus ingresos y restar tus gastos, y así sabrás si dispones de capacidad financiera para cancelar las cuotas de un posible préstamo hipotecario.

De igual modo, es importante que verifiques si cuentas con el 30% del costo de la vivienda que piensas adquirir. Por lo general, este capital representa la cuota inicial y no es recomendable que te endeudes para cancelar esta entrada, pues esto puede comprometer las finanzas de tu día a día.

Cómo comprar una casa en Colombia

Verifica las posibilidades de acceder a un subsidio

Si te preguntas cómo comprar una casa en Colombia, las posibilidades de adquirir una casa en Colombia, aumentan si puedes tener acceso a un subsidio hipotecario gubernamental, como los que describimos a continuación:

Si quieres adquirir una casa nueva

Si quieres adquirir una vivienda nueva en Colombia, consulta por el programa Mi Casa Ya. Este es un plan dirigido a aquellas personas que quieran adquirir una vivienda nueva y que perciban entradas mensuales, menores a 8 SMMLV (salarios mínimos legales vigentes). Las condiciones son:

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  • Los ingresos mensuales de tu núcleo familiar, no deben ser superiores a $ 7.268.208 pesos mensuales.
  • No debes haber sido beneficiario de otros subsidios familiares de vivienda.
  • Ninguno de los miembros de tu núcleo familiar debe ser propietario o poseedor de una vivienda para ese momento.
  • Debes contar con un crédito de vivienda aprobado por alguna entidad financiera.

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Si tu núcleo familiar percibe ingresos inferiores a dos salarios mínimos

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Con la entrada en vigencia del decreto 1533 de 2019, empezó a regir una nueva normativa, que establece que las familias pueden acceder no solo al subsidio del gobierno, sino también a otro que otorgan las cajas de compensación.

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Antes de este decreto, quienes eran beneficiados debían elegir entre la contribución del gobierno o el de su caja de indemnización familiar, por lo que muchas ocasiones el dinero otorgado no era suficiente para comprar una vivienda.

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  • Ingresos de 0 a 2 salarios: se otorgan hasta 30 salarios mínimos ($ 27.255.780 pesos en 2021).
  • Ingresos de 2 a 4 salarios: se otorgan hasta 20 salarios mínimos ($ 18.170.520 pesos en 2021).

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Cómo comprar una casa en Colombia

Verifica las condiciones de cada subsidio y si aplicas para alguno, calcula tu presupuesto bajo dos escenarios:

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  • Escenario positivo (otorgamiento del subsidio): En cuyo caso, calcula en cuánto podría disminuir la deuda.
  • Escenario negativo (no otorgamiento del subsidio): En cuyo caso, se debe calcular a cuánto asciende el costo que debes asumir por tu cuenta.
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Subsidio para otras modalidades

Aparte de obtener una residencia nueva, existe la opción de acceder a una contribución para la construcción en sitio propio o para el mejoramiento de la casa en interés social.

Con esta opción, podrás construir tu casa en un lote propio, que esté a tu nombre o a nombre de algún integrante de tu familia. El valor de la contribución, dependerá de si el lote se encuentra ubicado en zona urbana o rural:

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  • En sector rural: Hasta 55 salarios mínimos ($ 49.968.930).
  • En sector urbano: Hasta 18 salarios mínimos ($ 16.353.468).

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De forma excepcional, y para familias en situaciones de vulnerabilidad, se permite un subsidio para la compra de vivienda usada.

Los encargados de otorgar estos subsidios son:

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  • Las Cajas de Indemnización Familiar a sus beneficiaros.
  • El Ahorro Nacional de Vivienda, para quienes no tienen afiliación a una Caja de Indemnización Familiar.
  • Para viviendas ubicadas en zona rural, los impuestos son asignados por el Banco Agrario de Colombia.

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Cómo comprar una casa en Colombia

Selecciona la vivienda que quieres adquirir

Una vez que has elaborado tu presupuesto y conoces el monto del que puedes disponer, el siguiente paso para dilucidar cómo comprar una casa en Colombia, es decidir el tipo de vivienda que quieres y puedes adquirir. En el país, las viviendas se caracterizan por ser:

VIP (Vivienda de interés prioritario): Cuyo valor no supera los 90 salarios mínimos ($ 81.767.340 pesos en 2021).

VIS (Vivienda de Interés social): Destinada a familias que perciban un ingreso menor a $ 3.000.000 de pesos mensuales. Para aquellos municipios que tienen más de un millón de habitantes, como Bogotá, la vivienda VIS tiene un precio hasta $131.670.450 de pesos, todas las viviendas que se encuentren en el mercado y no superen ese valor son Viviendas de Interés Social.

No VIS: Aquella que supera los $131.670.450 pesos.

Otros factores a considerar son:

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  • El sector donde está ubicada la vivienda.
  • La seguridad del sector.
  • El tipo de vivienda (Casa o apartamento).
  • Condición de la vivienda (nueva o usada).
  • El estado de uso de la vivienda.
  • Revisar múltiples alternativas.

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Solicitar un crédito hipotecario

Otra de las dudas que debes aclarar con respecto a cómo comprar una casa en Colombia, es la referente a los créditos hipotecarios. Acceder a un crédito hipotecario, conlleva la evaluación y consideración de una serie de pasos, que son:

Perfil crediticio:

Lo primero que hará el banco antes de otorgar un crédito, será evaluar si posees un perfil crediticio acorde con la carga financiera que puedas asumir. Con independencia a que hayas tenido un crédito hipotecario en el pasado, el banco evaluará:

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  • Historia laboral: Antigüedad y estabilidad laboral, tanto tuyos como de tu núcleo familiar. Desempeño como dependiente o independiente. Suelen solicitar constancia de trabajo y/o certificación de ingresos, así como declaración de renta.
  • Nivel educativo: Influye en la medida en que exista la posibilidad de aspirar a ingresos más altos en el futuro.
  • Núcleo familiar: Ingresos percibidos en conjunto y carga familiar.
  • Situación financiera: Suelen solicitar constancia de trabajo y/o certificación de ingresos, así como declaración de renta y Balance General elaborado por un contador público. Referencias bancarias y/o comerciales.
  • Experiencia crediticia: La experiencia en el manejo de tarjetas de crédito, créditos al consumo u otro tipo de créditos, puede resultar muy positivo a la hora de sumar puntos para un perfil crediticio.
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Elección del tipo de crédito hipotecario:

Los factores a considerar son:

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  • Es una deuda a largo plazo, diseñada para pagarse con intereses en lapsos de 5 a 30 años.
  • Tiene interés fijo.
  • El préstamo está “asegurado” para la entidad bancaria. La vivienda constituye la garantía del préstamo, aunque la vivienda te pertenezca, constituye un derecho real para el banco.
  • Flexibilidad, a través de modalidades como amortizaciones u otro tipo de incentivos.

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Tipos de Crédito:

Existen varios tipos de crédito y este es un factor sumamente importante que debe ser evaluado.

En Pesos o UVR

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Los créditos de vivienda pueden ser estipulados en pesos o en UVR (Unidad de Valor Real). La UVR es una unidad de cuenta, que se ajusta diariamente de acuerdo con la inflación, mientras que los créditos en pesos implican una tasa fija todos los meses, sin importar la inflación.

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En el caso de los créditos en UVR, cuando la inflación sube demasiado, la deuda y la cuota mensual también crecen, pero la estabilidad económica del país, permite que la tasa inflacionaria sea bastante estable, por lo que las cuotas en UVR serán más bajas comparadas con los créditos en pesos. De tal manera que:

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  • La estabilidad contra el costo se asocia más a un crédito en pesos.
  • El riesgo contra la estabilidad se asocia a un crédito en UVR.

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Modalidades de pago

Una vez elegido el tipo de crédito (En pesos o en UVR) se pueden decidir las modalidades de pago:

Pesos:

Cuota fija: La cuota va a ser siempre la misma por los años que se fijen para la cancelación del crédito, pero el abono a la deuda principal será baja el principio y luego se irá incrementando. El monto de la cuota fija, también dependerá del monto de la cuota inicial.

Abono a capital fijo: El monto de las primeras cuotas será más alto, pero esto implica que en contrapartida el monto total de intereses será más bajo, así como las últimas cuotas.

UVR:

Cuota fija en UVR (Cuota baja): La cuota mensual que se paga en UVR será fija durante toda la vigencia del crédito. Sin embargo, la UVR se mueve de acuerdo a la inflación, por lo que la cuota en pesos cambiará y este cambio dependerá de las variaciones de la economía.

Abono constante a capital en UVR (Cuota media): Las cuotas iniciales al principio serán altas, pero irán disminuyendo gracias a la disminución del capital

Cuota cíclica (Cuota media):  Aunque la cuota en UVR es fija, su valor en pesos variará, pero de forma anual.

Otros gastos

Se debe considerar el desembolso de gastos adicionales a la cuota inicial, tales como como:

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  • Estudio de crédito hipotecario: $100.000 aproximados (algunas entidades como Bancolombia no cobran este estudio).
  • Trámite de escrituración: En la notaría las partes deben pagar análogamente, los gastos de escrituración correspondiente al 0,54% sobre el valor de la venta.
  • Certificado de Tradición y Libertad: Es un documento para conocer el estado jurídico, la posesión actual y la anterior del inmueble que se desea comprar. Tiene un costo de $15.700 pesos, por cada inmueble comprado. Si solicitas este documento a través de internet, tendrás un descuento del 6% y tendrías que pagar únicamente $14.800 pesos.
  • Promesa de compraventa en notaría: Este documento le garantiza al comprador la adquisición del inmueble. Además, ninguna de las partes puede cambiar las condiciones de precio, fechas y entrega del inmueble.
  • Gastos de Registro:  Se refiere a la inscripción de la escritura ante la Agencia de Herramientas Públicas. Conciernen al 1,67% sobre el valor de venta.
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[su_box title=»Lo que necesitas saber para la financiación de una vivienda» radius=»6″][su_youtube url=»https://youtu.be/mRnHHWGJSuQ»][/su_box]

Elaboración del contrato y el registro de vivienda como nuevo propietario

Ya cumplidos los pasos necesarios y con el crédito aprobado, corresponde ahora:

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  • Firmar la documentación: Usualmente, lo primero que se firma es el encargo fiduciario. Este documento estipula que el vendedor, transfiere el inmueble a un tercero (sociedad fiduciaria), mientras el comprador paga al vendedor por la propiedad del inmueble.
  • Promesa de compraventa: Por parte del vendedor. Esta debe realizarse por escrito, pues si el vendedor la realiza de forma verbal y si luego la retira, no podrá ser multado. Este documento debe estipular asimismo la fecha de entrega.
  • Revisión del contrato antes de la firma: Debe especificar condiciones del inmueble, identificación de las partes, fecha del contrato, nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos, especificación de compromisos legales, cláusula de cancelación de servicios, precio del inmueble y la forma de pago del comprador, las obligaciones de este ante el banco que financia la compra, las sanciones en caso de incumplimiento y cuáles serían los intereses moratorios.
  • Trámite de Registro: Con los gastos que ya especificamos previamente.

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El leasing inmobiliario

Una de las alternativas mas utilizadas de como comprar una casa en Colombia es con el uso de leasing habitacional, siendo el pago mensual de un canon, que está compuesto por capital e intereses y que se realiza sobre un inmueble, a manera de arrendamiento por un tiempo determinado. Este es acordado con la entidad financiera que ofrece el producto y permite la posibilidad de tener la opción de compra del mismo al final del contrato, o antes, por un porcentaje sobre el valor inicial.

En el leasing habitacional también se cancela una cuota inicial, que es del 20% del valor comercial del bien. A través de esta figura, el banco es el propietario legal del inmueble hasta que el cliente ejerza la opción de compra.

Otra opción a considerar: El remate Judicial

Otra opción de cómo comprar una casa en Colombia es con un remate inmobiliario, es el proceso legal en el que se ordena la subasta de una vivienda, debido a que la persona que la adquirió a través de un crédito hipotecario, incumplió con los pagos. Esto lo solicita la entidad bancaria como una manera de recuperar parte del préstamo, puesto que lo que hace es ejecutar la garantía que tiene sobre el inmueble. Como es un proceso público, pueden participar todas las personas interesadas.

Ventajas:

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  • Beneficios económicos: Se puede conseguir una casa o apartamento hasta un 40% más económica que el valor real.
  • Rapidez de la operación: Como el objetivo es recuperar el dinero que el anterior propietario debe y los precios son tan económicos, las personas interesadas son varias y los procesos suelen ser muy rápidos, y deberás tener total disponibilidad del dinero de manera inmediata y de contado.

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[su_box title=»Es el mejor momento para comprar vivienda en Colombia por los subsidios y los productos» radius=»6″][su_youtube url=»https://youtu.be/lM7ed9TXnS8″][/su_box]

Esperamos haber aclarado todas las dudas que hayas podido tener con respecto a cómo comprar una casa en Colombia, y por ello te invitamos a dejar tus comentarios aquí.

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