¿Que es la Cédula de Habitabilidad? ¡Requisitos!

Si estas interesado en alquilar o vender un inmueble o simplemente deseas contratar algún servicio, debes saber que la Cédula Habitabilidad es uno de los documentos que pueden ser solicitados para tal operación. Entérate aquí en qué consiste y cuáles son los requisitos para obtener la Cédula de Habitabilidad.

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¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?

La Cédula Habitabilidad es un documento mediante el cual se certifica que un inmueble en particular cumple con los requisitos de habitabilidad mínimos que establece la ley en cuanto a salubridad, higiene y solidez de la construcción  para ser habitado con seguridad. También certifica que cuenta con la superficie mínima adecuada y con las instalaciones necesarias.

La Cédula Habitabilidad puede ser de tres tipos. Existe la Cédula Habitabilidad de primera ocupación en la cual se certifica que un inmueble de nueva construcción cumple con los requisitos exigidos para su uso como vivienda, esta cédula habitabilidad generalmente es tramitada por el constructor o el promotor o responsable de la vivienda.

También la Cédula Habitabilidad puede ser de primera construcción con rehabilitación que se otorga a las construcciones que no han sido usadas a las cuales se les ha practicado después de su construcción cambios en su estructura de cierta importancia. Finalmente existe la Cédula Habitabilidad de segunda ocupación que se dirige a inmuebles ya usados o que tienen cierta antigüedad.

Es necesario concederle a la cédula habitabilidad la importancia que en realidad tiene, ha de tenerse en cuenta de que en caso de no poseerse cualquier contrato de alquiler o de compra y venta queda automáticamente anulado.

De forma obligatoria se debe poseer la cédula habitabilidad vigente cuando se realiza cualquier operación de compra y venta, para firmar un contrato de alquiler, cuando se quiere dar de alta a un contrato de suministro de electricidad, agua, gas u otro servicio, cualquier obra nueva una vez terminada su construcción, cuando se realicen reparaciones o modificaciones que alteren significativamente la fachada de una vivienda ya existente.

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Existen otras ocasiones cuando puede ser solicitada la cédula habitabilidad, como ser solicitada por un banco a fin de poder conceder un crédito hipotecario, o por una firma aseguradora para reconocer la indemnización por un siniestro.

Licencia de primera ocupación

Cuando la construcción de una vivienda cumple con lo especificado el proyecto técnico de obra presentado ante el ayuntamiento, la administración emite una licencia de primera ocupación, donde se avala que se ha cumplido con las pautas establecidas en los permisos y en la licencia de obra. Esta licencia también indica que la vivienda posee las condiciones indispensables para considerarse apta para vivir en ella.

Existen diferencia entre la cédula habitabilidad y la licencia de primera ocupación. La cédula habitabilidad certifica que una vivienda antigua cumple las condiciones para ser habitada, por su parte la licencia de primera ocupación da autorización para el uso de una vivienda recién construida después de corroborar que se cumplió con el proyecto de obra.

La licencia de primera ocupación es un documento indispensable en el momento de legalizar, para hacer la escritura pública y es también necesario para contratar y dar de alta suministros tales como gas, agua y electricidad.

Cédula de calificación provisional y cédula de calificación definitiva

Las viviendas de protección oficial (VPO) son viviendas cuya construcción esta promovida en España por la administración publica y que se venden a precios por debajo de los ofertados en el mercado abierto. esta viviendas esta dirigidas a los ciudadanos de menos recursos.

Mientra se construye una obra bajo las normas que son exigidas para las viviendas de protección oficial (VPO) se emite la cédula de calificación provisional, una vez concluida la obra y si la inspección determina que se cumplen los requisitos mínimos exigidos la cédula de calificación provisional es sustituida por la cédula de calificación definitiva.

Las viviendas de protección oficial requieren la emisión de la cédula de habitabilidad de VPO, en la cual se indica , ademas de las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el precio de venta máximo que se puede exigir por ella y el monto máximo de alquiler permitido para la vivienda en referencia. También indica el tiempo de duración de estas condiciones para la venta o alquiler del inmueble.

¿Quién otorga la Cédula de Habitabilidad?

La emisión de la cédula habitabilidad está a cargo de cada ayuntamiento, dependiendo de la normativa vigente en cada comunidad autónoma donde está ubicada la vivienda siendo necesario un informe técnico que corrobore que se cumplen los requisitos emitido por un arquitecto o un arquitecto técnico.

La cédula habitabilidad actualmente no es exigida en todas las comunidades autónomas, algunas comunidades han eliminado este requisito para facilitar el proceso de compraventa o alquiler de las viviendas y para evitar duplicidad en los requisitos exigidos. Las comunidades donde se ha suprimido este requisito son Andalucía, Aragón, Castilla y León, Castilla La Mancha, Madrid, Galicia y País Vasco. En cambio la cédula habitabilidad sigue siendo un documento exigido en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia.

Antes de autorizar una venta de un inmueble tanto el notario como el registrador deben constatar que la vivienda en cuestión posea cédula habitabilidad y que esta esté vigente. Esta cédula habitabilidad será entregada al adquiriente.

Este requisito no será necesario cuando el comprador manifieste que tiene la intención de derribar o reconstruir el inmueble, tampoco será necesario si el inmueble no será utilizado como vivienda. En el caso de la reconstrucción de la vivienda, una vez efectuada la remodelación se deberá presentar una certificación firmada por un técnico competente en la materia para obtener la cédula habitabilidad.

Si al momento de la venta no se llega al decimo año de la vigencia de la cédula habitabilidad, el vendedor deberá garantizar que la vivienda mantendrá sus condiciones de habitabilidad hasta el final de la vigencia de la cédula.

¿Qué información contiene?

Generalmente la cédula habitabilidad contiene la siguiente información:

  • Identifica el tipo de vivienda especificando si está destinada a uso unifamiliar o plurifamiliar
  • Ubicación de la vivienda detallando la dirección completa, código postal, localidad y la referencia catastral.
  • Indica la superficie útil utilizada como vivienda.
  • Señala también el documento los diferentes espacio o estancias que posee la vivienda, identificando los espacio disponibles con letras, por ejemplo M para comedor, H para las habitaciones, C para la cocina, las baños con se identifican con CH y AP para otro espacios disponibles en la vivienda.
  • Se especifica la ocupación máxima que puede ser una persona por habitación de cinco metros cuadrados, 2 personas en cada habitación en ocho metros cuadrados, tres personas por habitación de doce metros cuadrados y dos personas en viviendas sin habitaciones.
  • Se señala el nombre del técnico que solicita la cédula habitabilidad.
  • Se indica el tiempo de validez que tiene el documento.

Requisitos para la cédula de habitabilidad

La cédula habitabilidad es necesaria para cualquier operación de compraventa así como para el alquiler de una vivienda también para dar de alta cualquier suministro como agua, electricidad u otro servicio y en casi todas las comunidades autónomas donde se solicita se puede tramitar vía Internet, sin embargo se debe poseer impresa la solicitud correspondiente, el comprobante de pago de los derechos exigidos, fotocopia del DNI del propietario del inmueble y de su representante si es el caso, copia de los documentos de propiedad y, si es el caso copia del contrato de alquiler.

En caso de tramitar la Cédula Habitabilidad de primera ocupación para una vivienda en un nuevo edificio es necesaria la licencia de obra u otro documento que le sea equivalente, certificado de habitabilidad firmado por un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero debidamente visado por el colegio profesional respectivo, certificado original del cumplimiento de calidad y comunicación de primera ocupación.

Si lo que se está solicitando al la oficina respectiva es un duplicado de la cédula habitabilidad se debe presentar los documentos de propiedad y/o el contrato de alquiler.

En algunos casos es necesario conocer la fecha de construcción de la vivienda ya que con este dato podemos inferir algunos requisitos que pueden ser exigidos por el ayuntamiento pata conceder la cédula habitabilidad.

Por medio de la escritura de la vivienda se podrá conocer la fecha de construcción de la propiedad. Si no se tiene el documento de propiedad de la vivienda o no se tiene acceso a él se puede buscar esta información en la página electrónica de catastro. Para solicitar esta información en la página electrónica de catastro se debe tener la dirección completa de la vivienda y la referencia catastral de la misma.

Con el dato de la fecha de construcción de la vivienda sabremos si esta se considera vivienda nueva o vivienda existente, dato importante ya que dependiendo de como se considere, nueva o existente, variaran algunos requisitos para obtener la cédula habitabilidad.

Además de lo anterior la vivienda debe cumplir algunos requisitos mínimos para ser habitable, que serán inspeccionados por un técnico especializado autorizado que realizara una visita al inmueble para este fin.

Se debe contactar con un arquitecto o arquitecto técnico el cual realizara la inspección y emitirá un Certificado de Habitabilidad visado por el colegio profesional correspondiente, este certificado deberá ser presentado ante las autoridades del ayuntamiento dentro de la  comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda para la obtención de la cédula habitabilidad.

El ayuntamiento puede demorarse entre un mes a tres meses para la emisión de la cédula habitabilidad dependiendo de varios factores entre ellos a la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, pero si se necesita con urgencia para muchos tramites se puede presentar el comprobante sellado de la solicitud cédula habitabilidad.

La Orden Ministerial del 29 de febrero de 1944 (BOE 1 de marzo) estableció las condiciones mínimas necesarias para que sea considerada como habitable. Sin embargo los requisitos cédula habitabilidad exigidos pueden variar de una comunidad autónoma a otra e incluso algunos ayuntamientos tienen diferentes normas de habitabilidad. Estos son requisitos mínimos exigidos normalmente:

  • La superficie habitable de la vivienda no puede ser menor a los 36 metros cuadrados de superficie útil.
  • La vivienda debe tener por lo menos un área destinada como comedor o como sala de estar.
  • Para obtener la cédula habitabilidad debe poseer por lo menos un baño y debe tener una cocina.
  • Los materiales que recubren los baños y la cocina deben ser impermeables.
  • La altura mínima permitida es de 2,5 metros, pudiendo los baños y la cocina tener no menor altura que la de 2,2 metros.
  • Se establece explícitamente que el inmueble no puede ser utilizado como paso a otros locales diferentes a las diferentes estancias de la vivienda.
  • Además la Orden indica los baños no pueden ser utilizados como pasos a otras estancias de la vivienda.
  • No se establece en la orden una distribución determinada de la vivienda pero si se exige que la cocina y los baños posean puertas que los aíslen de las demás estancias de la vivienda.
  • Para optar por la cédula habitabilidad la vivienda debe contar con el suministro de electricidad, también agua fría y de agua caliente y sistema de drenaje de aguas.
  • El área de la cocina debe poseer un fregadero, un aparato que sirva para la cocción de los alimentos y sistema de extracción de humo.
  • Los baños deben estar equipados como mínimo con un lavamanos, un inodoro y con una ducha.
  • La vivienda debe tener un área destinada al lavado de ropa.
  • La vivienda debe cumplir con la normativa vigente para el ahorro de energía y sacar provecho a las condiciones naturales del clima.

La Comunidad Valenciana posee normas particulares aplicables a las viviendas según su fecha de construcción. Para la Comunidad Valenciana se consideran Viviendas Nuevas las construidas después del siete de abril de 2010 y deben cumplir las normas de habitabilidad siguientes:

La superficie útil de la vivienda no puede ser inferior a los treinta metros cuadrados, la superficie de los dormitorios si son sencillos es de seis metros cuadrados, ocho metros cuadrados los dormitorios dobles y el dormitorio principal no debe tener una superficie útil menor a los diez metros cuadrados. La cocina debe tener una superficie útil mínima de cinco metros cuadrados, la superficie del estar-comedor será como mínimo dieciséis metros cuadrados, el baño tendrá tres metros cuadrados como mínimo.

La altura mínima de la vivienda será de 2,5 metros, los pasillos baños y cocina podrán tener como mínimo 2.2 metros. Los pasillos tendrán un ancho no menor a los noventa centímetros.

Todas las estancias de la vivienda deben tener ventanas al exterior exceptuando baños, trasteros, pasillo y aseo.

Las viviendas que posean tres o más dormitorios deben contar como mínimo con un aseo y un baño.

La cocina deberá estar dotada de fregadero con agua fría y agua caliente y sistema de evacuación de aguas. Espacio para lavavajillas con punto eléctrico, acceso a agua caliente y agua fría y evacuación. La cocina deberá estar revestida con material lavable e impermeable hasta una altura de dos metros además el revestimiento del área de cocción debe ser incombustible.

El lavadero debe tener espacio para una lavadora, con agua caliente, agua fría y sistema de evacuación.

Los baños deben estar dotados como mínimo de lavabo con acceso a agua fría y caliente y evacuación, ducha o bañera con agua caliente y con agua fría y sistema de evacuación, inodoro con agua fría y evacuación. Los baños deberán estar revestidos con material lavable e impermeable hasta una altura de dos metros.

La viviendas construidas antes del siete de abril de 2010 son consideradas viviendas existentes dentro de la Comunidad Valenciana y para obtener la cédula habitabilidad las viviendas existentes construidas entre el año de 1989 y el año 2010 deberán cumplir entre otros con los siguientes requisitos:

La superficie mínima útil de una vivienda con un dormitorio es de treinta metros cuadrados, si posee dos dormitorios la superficie mínima útil será de cuarenta metros cuadrados, cincuenta y cinco metros cuadrados de superficie útil para viviendas de tres dormitorios, y con cuatro dormitorios deberá tener una superficie útil mínima de setenta metros cuadrados.

Los dormitorios sencillos tendrán una superficie mínima útil de seis metros cuadrados, para los dormitorios dobles la superficie mínima útil será ocho metros cuadrados, diez metros cuadrados de superficie útil mínima para los dormitorios principales. La superficie útil mínima de la cocina es cinco metros cuadrados, para el estar-comedor la superficie útil mínima es de catorce metros cuadrados.

La altura mínima de la vivienda es de 2.5 metros, pudiendo los baños, pasillos y cocinas tener un máximo de 2.2 metros. Los pasillos tendrán de ancho como mínimo noventa centímetros.

Todas las estancias de la vivienda deben tener ventanas al exterior exceptuando baños, trasteros, pasillo y aseo.

Las viviendas que posean tres o más dormitorios deben contar como mínimo con un aseo y un baño.

La cocina deberá estar dotada de fregadero con agua fría y agua caliente y sistema de evacuación de aguas. La cocina deberá tener espacio para frigorífico, para cocina y para horno. La cocina deberá estar revestida con material lavable e impermeable hasta una altura de dos metros además el revestimiento del área de cocción debe ser incombustible.

El lavadero debe tener espacio para una lavadora o lavadero, con toma eléctrica, con agua caliente, agua fría y sistema de evacuación.

Los baños deben estar dotados como mínimo de lavabo con acceso a agua fría y caliente y evacuación, ducha o bañera con agua caliente y con agua fría y sistema de evacuación, inodoro con agua fría y evacuación, bidet con agua fría, agua caliente y evacuación. Los baños deberán estar revestidos con material lavable e impermeable hasta una altura de dos metros.

El aseo debe contener como mínimo con un inodoro con agua fría y evacuación y un lavabo con acceso a agua fría a agua caliente y evacuación.

Dentro de la Comunidad Valenciana las viviendas existentes cuya construcción sea anterior al veintitrés de septiembre de 1989 deberán cumplir con los siguientes requisitos para que pueda recibir la cédula habitabilidad:

La superficie útil de la vivienda no puede ser inferior ralos treinta metros cuadrados, la superficie de los dormitorios si son sencillos es de seis metros cuadrados, ocho metros cuadrados los dormitorios dobles y el dormitorio principal no debe tener una superficie útil menor a los diez metros cuadrados. La cocina debe tener una superficie útil mínima de cinco metros cuadrados, la superficie del estar-comedor será como mínimo doce metros cuadrados, el baño tendrá tres metros cuadrados como mínimo.

La altura mínima de la vivienda es de 2.4 metros, pudiendo los baños, pasillos y cocinas tener un máximo de 2.2 metros. Los pasillos tendrán de ancho como mínimo ochenta centímetros.

Todas las estancias de la vivienda deben tener ventanas al exterior exceptuando baños, trasteros, pasillo y aseo. Es permitido que alguna de las habitaciones sea ventilada utilizando “segundas luces”.

La cocina deberá estar dotada de fregadero con agua fría y agua caliente y sistema de evacuación de aguas. La cocina deberá tener espacio para frigorífico, para cocina, para horno y también espacio para lavadora. La cocina deberá estar revestida con material lavable e impermeable hasta una altura de dos metros.

Los baños deben estar dotados como mínimo de lavabo con acceso a agua fría y evacuación, ducha o bañera con agua caliente y con agua fría y sistema de evacuación, inodoro con agua fría y evacuación. Los baños deberán estar revestidos con material lavable e impermeable hasta una altura de dos metros.

¿Qué es el Certificado de Habitabilidad?

El Certificado de habitabilidad es un documento preparado por un arquitecto o arquitecto técnico u otro técnico especialista en la materia donde hace contar que una vivienda cumple con las condiciones adecuadas para ser habitada.

Las edificaciones que no cumplan con las condiciones exigidas para obtener la cédula habitabilidad deberán se reconstruidas a fin de cumplir con las normas.

El certificado de Habitabilidad es uno de los requisitos exigidos entre la documentación necesaria para obtener la cédula habitabilidad.

Condiciones de Habitabilidad

Las normas vigentes indican cuales son las condiciones de habitabilidad que debe cumplir una edificación para que pueda ser utilizada como vivienda. Existen las normas que se aplican a nivel de toda la nación y que están contenidas en el Código Técnico de la Edificación y que deben cumplir todas las obras nuevas, las rehabilitaciones o las reformas que vayan a destinar al uso como vivienda y que seseen al final de la construcción obtener la cédula habitabilidad.

También existen las normas que aplican en cada comunidad autónoma, conocidas como normativas autonómicas, las cuales aplican a las condiciones de habitabilidad de las edificaciones ya existentes.

Cundo una vivienda no cumple con las condiciones de habitabilidad el técnico autorizado no podrá extenderle el certificado de habitabilidad y por ende la vivienda no podrá obtener la cédula habitabilidad. Cuando el arquitecto, arquitecto técnico u otro especialista encuentra que existe alguna falla en la vivienda supervisada se lo comunicará al propietario.

El propietario de la vivienda deberá subsanar las deficiencias encontradas y, una ver reparadas, volverá a acudir al técnico especialista. Luego de otra inspección el técnico especializado emitirá el certificado de habitabilidad si ya todas las fallas fueron subsanadas. Con este certificado el propietario podrá tramitar la cédula habitabilidad.

Si por alguna circunstancia la vivienda pierde las condiciones de habitabilidad exigidas, la cédula habitabilidad puede ser revocada, así no se haya cumplido su periodo de vigencia.El propietario deberá hacer las reparaciones o modificaciones pertinentes y, una vez restauradas las condiciones de habitabilidad solicitar de nuevo la cédula cumpliendo con todos los tramites respectivos.

Vigencia de la Cédula

La cédula habitabilidad tiene una duración que va desde los diez años o quince años hasta 25 veinticinco años dependiendo del año de construcción de la edificación: las cédulas habitabilidad otorgadas antes del año 2004 tienen un periodo de vigencia de diez años, cuando el otorgamiento ocurrió entre el año 2004 hasta el año 2012 su periodo de vigencia es de quince años.

La cédula habitabilidad de primera ocupación otorgada desde el año 2013 tienen una vigencia de veinticinco años, la cédula habitabilidad de segunda ocupación o la cédula habitabilidad por rehabilitación tiene una vigencia máxima de quince años.

Debido a su caducidad en caso de la adquisición o alquiler de una vivienda de segundo uso se debe corroborar que esté vigente. Para corroborar que un inmueble posee cédula habitabilidad y si la posee que esta esté vigente, el interesado debe acudir al organismo competente de su emisión en la comunidad autónoma donde se encuentre ubicada la vivienda indicando la dirección exacta del inmueble. En caso de tener la cédula habitabilidad y de estar vigente se puede solicitar una copia.

Precio

El precio de la cédula habitabilidad por lo general consta de dos factores que lo determinan, el primero es la tasa que cobra el ayuntamiento, esta tasa puede variar de una comunidad autónoma a otra.

Otro factor es el precio del informe técnico que deberá ser preparado por un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero y visado por el colegio profesional respectivo, el valor de los honorarios cobrados puede variar dependiendo del especialista que contratemos. Estos honorarios están entre los 59 euros hasta los 130 euros.

Si para la venta se está utilizando los servicios de una agencia inmobiliaria por lo general ellos se encargan de tramitar la cédula habitabilidad y asumen los costos de este trámite.

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