Cancelación de Hipoteca ¿Qué debo tener en cuenta?

Cuando se logra cancelar la última cuota de la hipoteca de nuestra vivienda supone un alivio para la economía familiar, pues gran parte de nuestros ingresos mensuales estaban destinados a la amortización de dicho crédito y lograr la cancelación de hipoteca, sin embargo, ello no basta para que estemos legalmente liberados de ese contrato por el cual nos concedieron el crédito para comprar nuestra casa.

Cancelación de Hipoteca
Cancelación de Hipoteca

Para que eso ocurra, debemos proceder a cancelar la hipoteca en forma legal y mediante la realización de una cantidad de trámites, legales también, que nos permitirán la obtención del documento que acredite la liberación de nuestra vivienda del gravamen derivado del contrato hipotecario que nos permitió adquirirla, por esas razones les indicaremos los pasos a seguir para lograrlo.

¿Qué es la cancelación de hipoteca?

Es el pago total del préstamo hipotecario y sus accesorios o productos vinculados, pero el simple hecho de haber cancelado la última cuota no hace que la sociedad esté enterada de que, en efecto, usted ya no le debe al banco, por ello, para que exista constancia legal de que tal pago se efectuó, se debe dejar prueba de ello en la Oficina del Registro de  Propiedad, sólo así se podrá demostrar que el préstamo hipotecario ha sido pagado totalmente y, por tanto, ya no existe deuda pendiente.

Sin embargo, se debe advertir que cancelar la hipoteca no es un trámite obligatorio, ni si quiera para la entidad financiera que nos prestó el dinero, pero es un trámite necesario si queremos vender nuestra vivienda o solicitar otro crédito o préstamo en el que la garantía sea nuestro inmueble, ya que aún aparecería en el Registro de  Propiedad sometida o gravada por una hipoteca anterior.

¿Cuándo hay que cancelar la hipoteca en el Registro?

Cancelación de Hipoteca 2

Una vez que hayamos pagado la última cuota de nuestra hipoteca, podemos cancelar la hipoteca en el Registro en los siguientes casos:

  • Cuando cancelamos la última cuota pactada en el contrato con la entidad financiera.

Es la causa más común de tramitación y supone que ya hemos pagado al banco, dentro del plazo acordado, la cantidad de dinero que nos prestó más los intereses y los accesorios o vinculados, de manera que nuestra deuda es cero.

  • Cuando queremos pagar la hipoteca antes de plazo convenido con la entidad financiera.

Si tenemos la suerte de recibir en forma inesperada una cantidad de dinero que nos permita cancelar totalmente nuestra deuda hipotecaria con el banco, haremos una amortización anticipada del capital prestado que quede pendiente, para después hacer la cancelación registral de la hipoteca, pero en este caso, debemos leer muy bien el contrato de hipoteca porque, a veces, incluye cláusulas que permiten al banco cobrarnos un porcentaje por pago anticipado.

  • Pagos adicionales.

Si su contrato fue firmado antes de 16 de junio del 2019 y el interés es variable, el porcentaje que pueden cobrarle puede ser de 0,25% en los primeros tres años, o de hasta 0,15% en los primeros 5 años, pero en caso de que el interés sea fijo, puede ser de hasta el 2% en los primeros diez años y 1,5% luego de ese lapso. En este supuesto, el cobro no debe superar la pérdida financiera generada al banco por el pago anticipado, ello es así porque el banco perderá los intereses que esperaba cobrar en caso de que hubiera transcurrido totalmente el lapso estipulado en el contrato.

Pero si su contrato se firmó entre el día 09 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, le pueden cobrar el 0,5% dentro de los primeros 5 años  y 0,25% luego de ese lapso. También pueden cobrarnos una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5%.

Ahora bien, si la firma del contrato es anterior al 09 de diciembre de 2007, sólo nos podrán cobrar hasta el 1%

 

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  • Comisión de cancelación de hipoteca

Insistimos en que debe revisar bien su contrato de hipoteca, pues existen supuestos en los que también incluyen una comisión por cancelación de  hipoteca, bien sea en el lapso pactado o en forma anticipada y eso influirá en el monto que debe pagarle a la entidad financiera para finiquitar su deuda, pero esto depende de las reglas internas de cada banco

Casos para las que se requiere la cancelación de hipoteca

  • Cuando queramos vender la vivienda.

En este supuesto, aunque hayamos terminado de pagar la hipoteca, el comprador nos va a exigir la nota registral que certifique o pruebe que el inmueble no tiene deudas según el Registro.

  • Cuando queramos mejorar las condiciones de la hipoteca con otra nueva.

En el caso de querer mejorar los términos y condiciones de nuestra hipoteca, pero que no hayamos podido lograr una subrogación o una novación con el banco, tenemos la opción de firmar una nueva hipoteca sobre el mismo inmueble, aunque esta elección es mucho más costosa, debemos cancelar en el Registro el primer préstamo hipotecario para, a continuación, registrar el segundo préstamo hipotecario, pero en este caso el trámite lo hará un gestor, generalmente sugerido por el banco, en el momento de registrar la nueva hipoteca.

  • Cuando queremos poner la vivienda como garantía de un nuevo préstamo hipotecario.

Si queremos comprar otro inmueble con hipoteca y deseamos colocar nuestra vivienda como garantía, el banco exigirá la certificación de que el bien esté libre de cargas según el Registro de Propiedad y lo demás lo tramitará el gestor de banco.

Cancelación de la hipoteca: pasos y gastos

Cancelar una hipoteca no implica efectuar un procedimiento muy difícil, por lo tanto, podemos hacerlo nosotros mismos, acudiendo únicamente con nuestro DNI o puede hacerlo un pariente por nosotros, siempre y cuando le otorguemos una autorización para ello con copia de nuestro DNI, y los trámites que debemos cumplir son los siguientes:

  • Solicitar a nuestra entidad financiera acreedora el certificado de deuda cero.

Obtener este documento es gratuito, así que el banco no puede cobrar nada por su emisión. Esta certificación es la prueba de que hemos terminado de cancelar la hipoteca.

  • Acudir a la notaría con el certificado de deuda cero.

No es necesario que sea el mismo notario que hizo la escritura de la hipoteca, puede escoger cualquiera, debiendo solicitarle que redacte la escritura de cancelación de hipoteca.

  • Acudir a la oficina de Hacienda

Se debe ir a la oficina de Hacienda de la comunidad autónoma de que se trate para solicitar y rellenar el Formulario 600 del Impuesto sobre Activos Jurídicos Documentados, por el que deberá pagar aproximadamente 1 Euro.

Ahora bien, aunque la cancelación de hipoteca está sujeta a este tributo, se creó un incentivo fiscal que declara las cancelaciones de hipoteca exentas de este impuesto, debido, principalmente, a su relación con el tema de las viviendas familiares, por esa razón, la obligación tributaria en este caso constituye un simple deber formal, esto es, comprar y rellenar el formulario y validarlo en la oficina de Hacienda, pero no debe pagar absolutamente ninguna cantidad por este impuesto.

  • Notificar a la entidad financiera acreedora.

Se debe advertir al banco que la escritura está lista para la firma en el notario escogido por usted, para que el banco designe a la persona que va a acudir a la oficina del notario a firmar la cancelación de hipoteca.

  • Recoger la escritura debidamente firmada en la oficina del notario.

Luego de notificar al banco, tendremos que pasar por la oficina para verificar si la escritura está lista y recogerla y pagar la minuta de honorarios. Este paso puede tardarse unos días.

En este supuesto debemos hacer el primer gasto importante de nuestro procedimiento y está regido por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo y su monto dependerá de la suma del préstamo, aplicando un porcentaje sobre el capital prestado originalmente, pero el monto mínimo a pagar es de 90 Euros.

Se debe tomar en cuenta además, que hay que revisar la minuta del notario, porque hay gastos que no podría cobrar, por tratarse de una cancelación de hipoteca sobre una vivienda, como por ejemplo: gastos por información registral, gastos por fax de comunicación al Registro, gastos por la obtención del certificado de cargas, gastos por la obtención de certificaciones bancarias o por búsqueda de antecedentes.

Si su minuta contiene el cobro por alguno de estos conceptos, usted debe acudir a la oficina de la Dirección General de los Registros y del Notariado para pagar únicamente lo que establece la ley.

  • Llevar la documentación al Registro de Propiedad.

Hay que acudir al Registro de Propiedad y solicitar la nota simple de cancelación de hipoteca entregando la escritura de cancelación de hipoteca y el Formulario 600 validado por Hacienda  y en un plazo de 15 días nos avisarán para ir a retirar el documento y pagar la minuta de honorarios.

Sólo en ese momento se liberará la garantía hipotecaria sobre nuestra propiedad y si nuestra intención es vender el inmueble, le sugerimos aprovechar su visita al Registro para solicitar la nota simple que acredite el estado de cargas del inmueble, pues este documento es muy necesario para realizar cualquier negociación futura.

En cuanto a la minuta de honorarios del Registro, por ley no puede incluir conceptos como certificación telemática, certificación gráfica y catastral, nota marginal geobase o nota informativa al notario. Tómese en cuenta, además, que el pago mínimo por concepto de Registro es de 25 Euros.

Si su minuta contiene el cobro por alguno de estos conceptos, también se debe acudir a la Dirección General de los Registros y del Notariado para pagar únicamente lo que establece la ley.

Así que, podemos observar que la tramitación de la cancelación de hipoteca no es difícil, pero si usted no tiene tiempo o no quiere hacer estas diligencias, puede contratar los servicios de un gestor, el cual, por el monto que se acuerde, se encargará de realizar todo este procedimiento por nosotros.

Provisión de fondos para gastos de cancelación de hipoteca

Si elegimos tramitar estas diligencias a través de un gestor, bien sea escogido por nosotros mismos o sugerido por la entidad financiera acreedora, debemos tomar en cuenta que se nos pedirá una cantidad de dinero en adelanto para el pago de los gastos de tramitación y gestión de la cancelación de hipoteca.

Este adelanto de gastos incluirá el pago de honorarios por minutas de notaría y registro, pero, en todo caso, el gestor está obligado a rendir cuentas a usted de la utilización de ese dinero y deberá devolver lo que haya sobrado o exigirle el reembolso por la cantidad que haya pagado de más, con relación al monto que usted le haya dado.

Es importante que sepa que si escoge la opción de contratar a un gestor, además de los gastos normales por la tramitación, deberá pagar al gestor unos honorarios que actualmente oscilan entre 600 y 1.000 Euros.

Cancelación Registral sin escritura: Caducidad

Si optamos por no tramitar la cancelación del préstamo hipotecario en el momento en que terminados de pagar la última cuota, debemos dejar transcurrir un lapso de 20 años, contados a partir de la fecha de pago de la última cuota, para que se produzca lo que se conoce como cancelación de hipoteca por caducidad o prescripción.

En este caso, el Registro de Propiedad eliminará automáticamente la carga o garantía hipotecaria sobre el inmueble, a solicitud nuestra, presentándonos personalmente con nuestro DNI en la oficina del Registro o autorizando a otra persona por escrito, sea gestor o no, para que haga la solicitud en nuestro nombre.

Pero debe tenerse en cuenta que hasta que se haga esa solicitud, constará en el Registro que la vivienda tiene deudas vinculadas vigentes, esto es, que sobre ese inmueble pesa una carga o garantía hipotecaria a favor de una entidad financiera, lo cual constituye un gravamen que impedirá que usted pueda realizar actividad jurídica alguna sobre ese bien, es decir, no podrá vender la vivienda o solicitar otro préstamo hipotecario antes de que se cumpla el plazo de 20 años.

Por esa razón, es muy recomendable que si usted ha pagado la última cuota de su crédito hipotecario proceda a realizar la tramitación de la cancelación de hipoteca inmediatamente, debido a que si deja pasar mucho tiempo, pueden presentarse inconvenientes, incluso para poder obtener la certificación bancaria de deuda cero, por no hablar de la imposibilidad de realizar cualquier negociación sobre el inmueble correspondiente hasta que transcurran 20 años, como mínimo, para poder solicitar la cancelación de hipoteca por caducidad sin que sea necesario otorgar una escritura ante notario.

¿Qué pasa con la vinculación al cancelar la hipoteca?

Cuando la hipoteca ha sido cancelada, cesan todas sus obligaciones de mantener seguro de vida, seguro de hogar, cuenta bancaria, tarjetas de débito y crédito así como plan de pensiones con la entidad financiera que era su acreedora, quedando a su elección mantenerlas, darse de baja o traspasar esos accesorios que tuvo que aceptar por causa de la aprobación del crédito hipotecario a otro banco de su preferencia.

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